Созаемщик по ипотеке несет солидарную ответственность наравне с основным заемщиком - банк учитывает его доход при расчете максимальной суммы кредита, а в случае просрочки требует платежи в полном объеме, не дожидаясь суда.
Когда мой коллега с завода решил брать ипотеку, банк одобрил только 2,3 млн - ему не хватало зарплаты. Жена зарабатывала прилично, и ипотечный менеджер сразу предложил: оформите её созаемщиком, тогда доходы суммируются и одобренная сумма вырастет. Так и вышло - получили 4,1 млн и купили нормальную квартиру, а не студию на выселках.
Меня зовут Лев, я обычный менеджер на машиностроительном заводе в Екатеринбурге. Не финансист, не банкир - просто человек, который в 2015 году влез в кредиты и с тех пор разбирается в этой теме самостоятельно, чтобы не попасть впросак снова. Я не финансовый советник и не даю профессиональных рекомендаций - только делюсь тем, что понял сам.
В этой статье разбираю: кто такой созаемщик по ипотеке, чем он отличается от поручителя, какие права и обязанности получает, какие риски несет и как выйти из этого статуса, если отношения изменились. Налоговые тонкости при долевой собственности и юридические споры по разделу имущества не рассматриваю - это отдельная тема. Тема актуальна и в браке, и вне его: чаще всего созаемщиком становится муж или жена основного заемщика.
Кто такой созаемщик по ипотеке
Созаемщик - это участник ипотечного договора с солидарной ответственностью наравне с основным заемщиком. Банк воспринимает его не как помощника, а как полноправную сторону сделки: если основной заемщик перестает платить, кредитор сразу обращается к созаемщику с требованием погасить долг, не дожидаясь дефолта основного заемщика.
Главное, зачем нужен созаемщик: банк учитывает его доход при расчете максимальной суммы кредита. Доходы складываются - и одобренная сумма растет. Именно поэтому супруги так часто оформляют ипотеку вместе: один зарабатывает 60 тыс., другой 45 тыс. - банк считает 105 тыс. и дает совсем другую сумму, чем если бы заявку подавал один.
По одному ипотечному договору банки допускают до 3-4 созаемщиков. Это актуально, например, для молодых семей, где в сделку включают родителей с доходом.
Отдельное понятие - титульный созаемщик. Тот, кто становится совладельцем недвижимости, то есть получает долю в праве собственности. Остальные участники договора несут ответственность по кредиту, но права на жилье у них нет. Разница принципиальная: титульный созаемщик - сторона и в долговом, и в имущественном смысле, его интересы закреплены через Росреестр.
Супруг автоматически становится созаемщиком при оформлении ипотеки вторым супругом - если нет брачного договора. Брачный договор меняет это правило: кто выступает созаемщиком, прописать можно заранее. Страхование жизни каждого участника оформляется отдельно - стоит учитывать на этапе оформления ипотечного займа на приобретаемую недвижимость.
Созаемщик и поручитель: в чем разница
Многие путают эти два понятия, и я сам поначалу не понимал, в чем отличие. На практике разница огромная - особенно в том, когда наступает ответственность и влияет ли участие в сделке на вашу кредитную историю.
| Критерий | Созаемщик | Поручитель |
| Учет дохода банком | Да - доход учитывают в расчете суммы кредита | Нет - доход не влияет на одобренную сумму |
| Права на недвижимость | Может быть собственником (титульный) или нет | Никогда не становится собственником |
| Когда наступает ответственность | Сразу при просрочке - банк требует платежи без суда | Поручитель платит долг только по решению суда после просрочки |
| Влияние на кредитную историю | Ипотека отображается в кредитной истории и влияет на долговую нагрузку | Влияет на кредитную историю только при судебном взыскании |
| Документы при оформлении | Полный пакет: паспорт, справка о доходах, трудовая - как у основного | Аналогичный пакет документов, но роль в договоре другая |
| Информация о состоянии счета | Банк обязан информировать о платежах и просрочках | Как правило, не получает регулярных уведомлений по договору |
| Участие в договоре | Подписывает ипотечный договор как сторона сделки | Отдельный договор поручительства, не основной документ |
Ключевое отличие - в том, как банк отреагирует при первой же просрочке. Созаемщик несет солидарную ответственность: кредитор сам выбирает, с кого требовать деньги - с основного или с созаемщика. Поручитель подключается к ответственности только через суд. На практике это значит, что созаемщик рискует своим кредитным рейтингом и своим доходом прямо сейчас - даже если чужая ипотека его вроде бы не касается.
Кто может стать созаемщиком и требования банка
Когда я разбирался с ипотекой, первый вопрос был простой: а кого вообще можно привлечь? Оказалось, банки допускают до 3-4 созаемщиков по одному ипотечному договору, и круг лиц довольно широкий. Созаемщиками могут быть родственники - супруги, родители, совершеннолетние дети - а также друзья и партнеры по бизнесу. Главное, чтобы человек прошел проверку банка.
Супруг или супруга автоматически становится созаемщиком, если нет брачного договора - это требование закона, а не прихоть банка. Остальных вы выбираете сами. Например, мой коллега подключил тестя, чтобы увеличить одобренную сумму - тот работает и получает нормальный доход.
Стандартные требования, которые предъявляют банки к каждому участнику договора:
- Возраст: банк проверяет возраст созаемщика - на дату погашения ипотеки ему должно быть не старше 75 лет (в большинстве банков)
- Стаж работы: от 6 до 12 месяцев на текущем месте, общий трудовой стаж - от 1 года
- Доход и платежеспособность: подтвержденный источник заработка - справка с работы по форме 2-НДФЛ или по форме банка
- Гражданство: большинство банков требуют гражданства Российской Федерации, хотя некоторые работают с резидентами
- Кредитная история: чистая, без серьезных просрочек
Размер официального дохода - ключевой критерий. По зарплате «в конверте» одобрения не дадут: предоставить нужно документальные подтверждения. Стандартный список: паспорт РФ, СНИЛС, справка о доходах, трудовая - дополнительные документы запросят при необходимости. Кредитная организация оценивает каждого участника в том числе по данным НБКИ, включая клиентов с нестандартным заработком. Если один не проходит требованиям - его просто не включают в договор.
Права и обязанности созаемщика
Многие думают, что созаемщик - это просто "подпись для галочки". На деле у него одинаковые права с основным заемщиком - и по объему прав, и по тяжести обязанностей. Я сам удивился, когда изучил этот вопрос подробнее.
| Права созаемщика | Обязанности созаемщика |
| Претендовать на долю в собственности - если титульный созаемщик, получает право собственности на приобретаемую недвижимость | Вносить ежемесячные платежи наравне с основным заемщиком - солидарную ответственность никто не отменял |
| Получить налоговый вычет - возврат распределяется между заемщиком и созаемщиком пропорционально долям | Платить при просрочке основного заемщика - банк вправе требовать погашение с любого участника договора |
| Самостоятельно вносить платежи по ипотеке - каждый созаемщик вправе погашать долг независимо от других участников | Нести солидарную ответственность весь срок - несет обязательства на протяжении всего ипотечного договора (10-30 лет) |
| Получать информацию о состоянии кредита в банке - полный доступ к данным по договору | Соблюдать все условия договора - досрочно выплачивать долг можно только с согласия всех сторон |
| Участвовать в досрочном погашении - равные права с основным заемщиком | Следить за своей кредитной нагрузкой - просрочка основного заемщика ухудшает кредитную историю созаемщика |
Важный момент: покупки квартиры в ипотеку не означают автоматического права на вычет для созаемщика. Необходимо заранее указать в документах, как оформляется приобретаемая недвижимость. Стоимости это не меняет, но влияет на налоговые выплаты и на возможности при использовании объекта.
Риски для созаемщика: что может пойти не так
Когда меня попросили стать созаемщиком, я честно не сразу понял, какие обязательства беру на себя. Потом разобрался - и вот что важно знать заранее.
Риск 1. Ваша кредитная история портится без вашего ведома. Если основной заемщик допустит просрочки - даже на пару дней - это автоматически влияет на вашу кредитную историю. Банк фиксирует задолженность на обоих участниках договора. Вы можете узнать об этом только когда сами попробуете взять кредит и получите отказ.
Риск 2. Вы теряете возможность брать личные кредиты. Статус созаемщика влияет на вашу долговую нагрузку. Банки считают общую нагрузку: на кредиты должно уходить не более 30-40% дохода. Ипотечный долг, в котором вы созаемщик, входит в эту формулу - даже если вы лично не платите ни копейки.
Риск 3. Придется платить чужой долг. Если основной заемщик перестанет платить - болезнь, потеря работы, просто откажется - банк обратится к вам. Сначала письма и звонки, потом средства взыскиваются через суд. Вы будете обязаны погасить задолженность в полном объеме. Добровольно или принудительно - выбор небольшой.
Риск 4. Обязательства на весь срок - 10, 20, 30 лет. Вы подписываетесь не на год-два. Страхование жизни оформляется на основного заемщика - оно защищает его долг, но не вас лично. Ипотека под 10-15 процентов на длительный срок кредитования - это серьезная финансовая нагрузка, а не инвестиции с гарантированным возвратом. Ответственность каждой стороны должна быть закреплена. В случае вашей потери работы или инвалидности обязательства с вас никто не снимет автоматически - придется отдельно решать вопрос с банком и доказывать невозможность платить.
Как выйти из созаемщиков
Многие думают: написал заявление в банк - и свободен. Это не так. Выйти из созаемщиков сложнее, чем войти.
Путь 1. По согласию сторон - замена созаемщика. Если вы договоритесь с основным заемщиком и найдете человека с подходящим доходом, банк может одобрить изменения в договоре. Банк проверяет нового участника как нового заемщика: доход, КИ, стаж. Согласие кредитора обязательно - без него перейти на другого человека невозможно.
Путь 2. Рефинансирование. Основной заемщик обращается в другой банк или в тот же - с заявкой на рефинансирование уже без вас. Это работает, если его доход достаточен для самостоятельного обслуживания долга. Рефинансирование фактически закрывает старый договор и открывает новый - уже без вашего участия.
Путь 3. Через суд. При расторжении брака или имущественном споре можно обратиться в суд с требованием исключить созаемщика из договора. Семейный кодекс РФ дает такую возможность, но процесс небыстрый: суд, потом снова банк, потом изменения в договоре. Банк и в этом случае может занять позицию - отказать в переоформлении без равнозначной замены.
Требуется пакет документов и письменное согласие кредитора. Обращения рассматривают по установленному графику - обычно от нескольких недель до месяцев. Второго созаемщика банк проверяет так же тщательно. В ближайшее время после решения банк выдает официальный ответ.
Простое заявление в банк с просьбой вывести вас из договора не работает. Нужно либо согласие всех сторон, либо решение суда, либо полное рефинансирование.
Стоит ли соглашаться быть созаемщиком
Разберемся с ключевыми вопросами. Основная причина, по которой просят стать созаемщиком - нехватка дохода - рынок жилья без ипотеки труднодоступен для большинства. Чаще всего надо привлекать созаемщика именно для этого. Выберите вариант, который хорошо работает для обоих: найти нужную сумму и сделать это без лишних рисков.
Плюсы есть, и они реальные. Вы помогаете близкому человеку - повышаете шансы на одобрение ипотеки и на получение нужной суммы, которую банк не дал бы одному. Если при этом вы получаете долю в собственности - то и право на налоговый вычет. Это уже не просто помощь, а участие с реальной выгодой.
Минусы серьезные. Долгосрочная ответственность на весь срок ипотеки. Риск испортить кредитную историю чужими просрочками. Ограничение собственных возможностей взять кредит. И перспектива платить чужой долг, если что-то пойдет не так.
Мой личный вывод: взвесьте, насколько вы доверяете человеку, и оцените его реальное финансовое положение - не на словах, а по цифрам. Договоритесь заранее и письменно: кто платит, как делится собственность, что происходит при разводе или потере работы. Семейная договоренность на словах не защищает ни от чего.
Если риски вас устраивают и отношения с заемщиком надежные - это нормальное решение. Если есть хоть малейшие сомнения - лучше отказаться. Рефинансирование и пересмотр договора потом обойдутся дороже, чем честный разговор сейчас.
Хочет помочь близкому - понятная позиция. Но сначала оцените: сможет ли он обслуживать долг самостоятельно? Имеет смысл поделиться ответственностью, только если готовы нести обязательства весь срок. Учесть необходимо и размер первоначального взноса, и ставку по ипотеке - это прямо влияет на вашу финансовую безопасность.
Это мое личное мнение на основе собственного опыта - материал носит информационный характер и не является профессиональным финансовым советом. Свою ситуацию взвесьте сами, исходя из своих обстоятельств.
Список литературы
- Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // КонсультантПлюс, consultant.ru
- Гражданский кодекс Российской Федерации, статьи 322-325 "Солидарные обязательства" // КонсультантПлюс, consultant.ru
- Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220 "Имущественные налоговые вычеты" - порядок получения вычета при приобретении жилья // Федеральная налоговая служба РФ, nalog.gov.ru
- Банк России - информация для потребителей финансовых услуг: ипотечное кредитование // cbr.ru
