Покупка недвижимости — всегда непростое дело с точки зрения финансов. Помимо того, что деньги зачастую приходится занимать в банке, так ещё и необходимо при этом страховать квартиру. Процесс страхования квартиры по ипотеке обычно вызывает у клиентов массу вопросов, поэтому в данной статье мы рассмотрим все основные моменты.
1. Является ли ипотечное страхование обязательным
В быту можно услышать несколько некорректное высказывание, что ипотечное страхование является обязательным. На самом деле, юридически это не так: залоговое имущество не идёт в одном ряду с ОСАГО или ОМС. Однако по факту ипотечное страхование является вменённым: ни один банк не выдаст Вам кредит, если Вы не застрахуете закладываемое имущество. Более того, банки активно пользуются случаем и используют различные ухищрения для продажи максимально дорогого полиса, о чём речь пойдёт в дальнейшем.
В то же время, важно помнить, что по закону об ипотеке обязательно должно быть застраховано только само имущество. Это немаловажный факт, так как страховщики зачастую пугают клиентов «обязательностью» других опций, что не соответствует истине.
Обязательно должно быть застраховано только само имущество
2. Какие риски включены
Для понимания принципов ценообразования на рынке страхования ипотеки необходимо знать, какие риски входят в покрытие:
Защита недвижимости от повреждений и разрушений
Если в купленной квартире или строящемся жилье будет пожар, выбьет стёкла градом, протечёт потолок из-за соседей и т.п., то страховщик будет выплачивать возмещение. Важно заметить, что по договору страхования выгодоприобретатель — банк, а не Вы, поэтому деньги пойдут, в первую очередь, на погашение кредита. Это единственный риск, который должен быть обязательно застрахован.
Титульное страхование
Оно связано с риском потери прав на приобретаемое имущество: например, сделку могут признать недействительной из-за неверно оформленных документов или недееспособности продавца. Также на недвижимость могут иметь права третьи лица (например, наследники), о существовании которых Вы могли и не догадываться. По этому риску страховаться необязательно, однако банки зачастую при его отсутствии повышают ставку самой ипотеки на 1-2 процентных пункта.
Страхование жизни и здоровья заёмщика
Допустим, семья состоит из работающего папы, мамы-домохозяйки и двух детей. По договору об ипотеке папа будет считаться заёмщиком, однако в случае отсутствия возврата кредита (например, он попал в аварию и стал инвалидом) требовать деньги будут уже с родственников. В связи с этим не лишним будет приобрести соответствующее покрытие. Вновь обратите внимание, что выгодоприобретатель — банк, поэтому возмещение пойдёт, в первую очередь, на погашение банковского займа.
Страхование ответственности клиента от риска невыплаты им кредита
Если первоначальный взнос за квартиру был слишком низким, например, 10% от стоимости, то повышается риск дальнейших проблем с выплатами по кредиту. Опять же, банк может перестраховаться и в случае отсутствия данной опции в полисе повысить Вам ставку ипотеки.
3. Наличие покрытия каких рисков требуют банки
В качестве примера рассмотрим результаты контрольной закупки в нескольких банках («Сбербанк», «Газпромбанк», «ВТБ24» и «ДельтаКредит»), которая проводилась с целью уточнения требований к полису ипотечного страхования. Ни в одном из них менеджеры не предложат Вам купить полис только с покрытием по имуществу: каждый из банков старается продать как можно больше рисков.
Каждый банк будет стараться продать Вам как можно больше рисков
Разумеется, во всех банках обязательным требованием является покрытие на случай утраты или повреждения недвижимости в результате пожаров, затоплений, молний, стихийных бедствий и т.п. Более того, в «ВТБ24» обязательным условием также является защита имущества от конструктивных дефектов.
Страхование жизни и здоровья традиционно делится на три сегмента: покрытие на случай смерти, временной нетрудоспособности и получения инвалидности в результате несчастного случая. Как ни странно, банки не требуют защиту на случай смерти, однако почти все заинтересованы в покрытии рисков по нетрудоспособности. В «ДельтаКредит» необходимо застраховаться на случай получения инвалидности I группы, в остальных банках – I и II.
Титульное страхование оказалось обязательным в 3 банках из 4: «Сбербанк» готов продавать страховки без данной опции. Страхование ответственности во всех банках оказалось необязательным условием.
Ниже приведена таблица с итогами по каждому банку: плюсом отмечены те опции, которые банк считает обязательными при заключении договора страхования.
[table id=1 /]
4. Военная ипотека: в чём её особенности
Военная ипотека связана с различными льготами при покупке жилья контрактниками. Военные имеют право встать на учёт и выбрать себе подходящее жильё. В течение службы на их личном счёте накапливаются деньги до достижения 45 лет, которые они могут потратить на приобретение квартиры — это программа называется накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения (НИС).
У данной программы есть несколько нюансов.
- Во-первых, максимальная сумма для накопления — 2,4 млн руб. Её явно будет недостаточно для покупки жилья в крупном городе, поэтому участникам НИС будет необходимо дополнительно оформить военную ипотеку.
- Во-вторых, тратить деньги с лицевого счёта можно не раньше чем через три года после начала участия в НИС.
- В-третьих, если контрактник решит досрочно закончить службу, то он будет вынужден оплачивать кредит самостоятельно, а льготы от государства сгорят.
Важно отметить, что процентная ставка по военной ипотеке также ниже обычной. Ещё одной особенностью военной ипотеки является наличие сразу двух выгодоприобретателей по договору страхования: им будет не только банк, но и Министерство обороны.
Помните — жизнь и здоровье военнослужащего застрахованы государством
Для военных предлагается застраховать тот же набор рисков, что и для обычных граждан. Однако важно понимать особенности, связанные со страхованием жизни: согласно действующим законам, жизнь и здоровье военного и так застрахованы государством, однако выплата при страховом случае будет осуществлена в пользу родственников. Если при ипотечном страховании купить покрытие по жизни, то страховую выплату получит банк в счёт погашения ипотеки.
5. Принципы ценообразования страховки
Страхование ипотеки – это добровольный вид с точки зрения законодательства, поэтому государство на этом рынке не регулирует ценообразование. Однако в большинстве своём ставки находятся в довольно узком диапазоне. Ниже приведена таблица с пояснениями по каждому из рисков.
[table id=2 /]
Важно отметить, что банки охотно идут навстречу клиентам, если те выбирают сразу все виды покрытия, и предоставляют большие скидки. Также банки будут к Вам более благосклонны, если Вы оформите договор страхования ипотечных рисков в одной из его компаний-партнёров: этот фактор может помочь Вам выгодно взять ипотеку по сниженной ставке.
6. Где можно купить полис онлайн
Благодаря развитию интернет-технологий за полисами ипотечного страхования теперь не обязательно ходить в офис страховщиков. Достаточно зайти на сайт нужного Вам страховщика в онлайн-калькулятор и пройти процедуру оформления полиса.
Однако важно помнить, что страховые компании могут устанавливать разные тарифы в разных каналах продаж: например, при посещении офиса стоимость страховки может быть чуть выше (или ниже), чем страхование онлайн, что связано со стратегией самого страховщика. В таблице ниже приведены усреднённые тарифы (в процентах от страховой суммы) в офисах продаж для мужчины 40 лет, который приобретает двухкомнатную квартиру.
[table id=3 /]
Таким образом, наиболее дешёвые полисы можно приобрести в «СОГАЗе» (если Вы обратитесь в банк-партнёр «СОГАЗА», то получите скидку и на саму ипотеку). При этом важно помнить, что выплачивать ипотеку Вам будет необходимо в течение длительного периода времени, поэтому страховую компанию необходимо выбирать достаточно надёжную. С учётом участившихся отзывов лицензий у страховщиков проще всего ориентироваться на рейтинги надёжности от аналитических центров, например, «РА Эксперт» ([urlspan]https://raexpert.ru/ratings/insurance/[/urlspan]).
Выплачивать ипотеку придется в течении длительного времени, поэтому выбирайте надёжную страховую компанию
Также нельзя забывать, что хорошие онлайн-калькуляторы сейчас есть только у самых крупных компаний, входящих в топ-50 по сборам, так как организация продаж через свой сайт — это задача не из дешёвых.
7. Что нужно для оформления полиса
При заключения договора со страховой компанией собственник недвижимости должен иметь на руках следующий перечень документов:
- Паспорт.
- ИНН.
- Правоустанавливающие документы.
- Письменное заявление о намерении застраховать недвижимость.
- Справка об осмотре и оценке объекта недвижимости.
8. Как будет выглядеть полис
Внешний вид полиса зависит от страховой компании. В страховке обязательно будут указаны Ваши личные данные, объекты страхования и лимиты ответственности страховщика. Ниже представлен пример полис «ВСК».
9. Произошёл страховой случай: что делать
Конечно, в жизни могут случиться различные неприятности: случайно затопят сверху соседи, кто-то подожжёт Ваш строящийся дом за городом и т.п. Самое главное, что нужно сделать в этом случае — это взять в руки полис. В нём, а также в прилагаемых к нему правилах страхования и памятках содержится наиболее полная и точная информация, куда обращаться и с какими документами. О страховом случае необходимо сообщить в течение 3 дней.
В страховых выплатах, в первую очередь, заинтересован банк (в отличие от обычного страхования имущества), поэтому они со страховщиком будут взаимодействовать отдельно, а от Вас будет требоваться самый минимум. Однако по общим принципам страхования Вы не должны способствовать наступлению страхового случая (например, лично поджигать дом), а если он всё-таки произошёл, Вы должны минимизировать его последствия (например, поставить тазик на пол при затоплении, а не ждать, когда Вы сами затопите соседей снизу).
Подводя итоги, в ипотечном страховании имеются свои подводные камни, однако после прочтения этой статьи Вы сможете без труда разобраться во всех тонкостях и подобрать для себя оптимальную страховку.
