Ипотечные каникулы: условия получения и пошаговое оформление

Несколько лет назад мой коллега по заводу попал в жёсткую ситуацию: сократили отдел, он остался без работы, а ипотечный платёж никуда не делся. Три месяца он пытался договориться с банком напрямую, каждый раз получая вежливый отказ. Только потом выяснилось, что у него было законное право на паузу - просто он не знал об этом и не понимал, как это оформить.

Меня зовут Лев Циммерман, я веду блог о личных финансах не потому, что разбираюсь лучше других, а потому что сам набивал шишки. Сам разбирался, что написано в кредитных договорах, сам искал, какие права есть у заёмщика. В этой статье разберу условия ипотечных каникул и порядок оформления - от правовой основы до конкретных шагов.

Ипотечные каникулы - это законный инструмент временной передышки по ипотеке сроком до 6 месяцев. Правовая основа - статья 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ, введённая ФЗ-76 в 2019 году. За период каникул пени и штрафы не начисляются, долг переносится в конец срока.

Я не финансовый советник и не юрист. Всё, что написано ниже - моё личное понимание законодательства и практика знакомых, кто через это прошёл. Считайте под свою ситуацию и уточняйте детали в своём банке.

Что такое ипотечные каникулы и как они работают

Если коротко: ипотечные каникулы - это период, когда вы либо полностью не платите по ипотеке, либо уменьшаете размер ежемесячного платежа до суммы, которую реально тянете прямо сейчас. Долг при этом никуда не пропадает - он просто переезжает в конец срока кредита.

Механика такая. Допустим, у вас платёж 45 000 рублей в месяц, и вы берёте каникулы на 4 месяца с полной приостановкой выплат. Эти 4 × 45 000 = 180 000 рублей банк добавит к оставшемуся телу долга, и срок кредита увеличится - обычно на те же 4 месяца плюс немного сверху из-за процентов. Платить больше вы не начнёте, просто ипотека закроется чуть позже.

Второй вариант - не приостанавливать платежи полностью, а уменьшить их размер. Например, вместо 45 000 платить 10 000-15 000 рублей. Разница точно так же накапливается и переносится в конец. Этот вариант удобен, если доход упал, но не до нуля.

Как действуют каникулы с точки зрения штрафов и пеней - важный момент. В течение льготного периода банк не вправе начислять неустойку, не вправе требовать досрочного погашения и не может обратить взыскание на жильё. Это прямо прописано в законе.

Про срок: период ипотечных каникул - максимум 6 месяцев. Меньше - можно, больше - нет. Один раз за весь срок действия договора. Важная деталь по дате начала: вы можете выбрать её самостоятельно, но не ранее чем за 2 месяца до подачи заявления. То есть если подаёте заявление сегодня, каникулы могут начаться сегодня или любой датой в ближайшие 2 месяца вперёд - но не задним числом на 3 месяца назад.

Продолжительность выбираете тоже вы: можно взять не все 6 месяцев, а, скажем, 3 или 4 - если понимаете, что к тому времени ситуация выправится. Остаток льготного срока при этом сгорает - воспользоваться ещё раз по тому же договору уже не получится.

Условия для получения ипотечных каникул

Вот где начинаются нюансы, о которых многие не знают заранее. Право на каникулы возникает только при одновременном выполнении трёх условий, связанных с самим кредитом - не с вашей ситуацией, а именно с договором и жильём.

Условие первое: жильё в залоге - единственное. Квартира или дом, которые выступают предметом ипотеки, должны быть вашим единственным жильём. Банк проверяет это через выписку из ЕГРН - по всей России, а не только по региону. Если у вас есть доля в родительской квартире в другом городе, доля в даче, которая по документам считается жилым помещением, - банк это увидит и может отказать. Важно: считается жильё в собственности именно заёмщика, а не совместно нажитое без оформления.

Здесь я видел реальный кейс: человек в 2010 году получил 1/4 доли в квартире родителей по наследству, забыл об этом и искренне считал, что у него единственное жильё - ипотечная квартира. Банк пробил по ЕГРН, увидел долю и отказал. Поэтому перед подачей заявления закажите выписку на себя сами - это можно сделать через Госуслуги или МФЦ.

Условие второе: сумма кредита не превышает 15 млн рублей (лимит действует на дату написания статьи; актуальное значение уточняйте на сайте своего банка или в тексте закона). Точнее - первоначальная сумма по договору. Если вы брали ипотеку на 12 млн, уже выплатили 3 млн и остаток сейчас 9 млн - условие выполняется, смотрят на исходные 12 млн. Граница установлена в законе и не зависит от региона - что для Екатеринбурга, что для Москвы одинаково. Если брали больше 15 млн - каникулы по закону не положены, но можно попробовать договориться с банком на реструктуризацию.

Условие третье: по этому договору каникулы ранее не предоставлялись. Один договор - одни каникулы, один раз. Если вы уже брали их несколько лет назад и снова попали в трудную ситуацию - право по закону не возникает. Это не значит, что банк вам откажет во всём: у большинства крупных банков есть собственные программы реструктуризации, но это уже их добрая воля, а не ваше законное право.

Все три условия должны выполняться одновременно. Если хотя бы одно не выполняется - запрос по закону не пройдёт. Проверьте их до того, как собирать документы.

Кому положены ипотечные каникулы: основания по закону

Самый частый вопрос, который мне задают знакомые, когда узнают, что я разбирался в теме: «а мне-то они вообще положены?». Отвечу так, как понял сам. Закон устанавливает шесть конкретных оснований - трудных жизненных ситуаций, при которых можно требовать каникулы. Именно требовать, а не просить.

Первое основание - потеря работы. Не просто уволился по собственному, а именно потеря занятости: сокращение, ликвидация компании, истечение срочного договора. При этом нужно официально встать на учёт в центре занятости. Без регистрации в службе занятости это основание не работает - проверено на практике одним знакомым, который тянул с постановкой на учёт и потом не смог подтвердить ситуацию.

Второе - оформленная официально инвалидность I или II группы. Если группа получена уже в период ипотеки, это прямое основание для каникул. Важно слово «официально» - должно быть заключение медико-социальной экспертизы, свидетельство установленного образца.

Третье - временная нетрудоспособность более двух месяцев подряд. Ключевое слово «подряд» - больничные должны идти непрерывно. Если человек выходил на работу между больничными, отсчёт начинается заново.

Четвёртое - снижение дохода более чем на 30%. Но есть дополнительное условие: платёж по ипотеке при этом должен превышать 50% от нового дохода. То есть оба порога должны выполняться одновременно. Упал доход на 35% - проверяешь, составляет ли платёж больше половины того, что осталось. Если да - основание есть.

Пятое основание - рождение ребёнка или появление новых иждивенцев. Здесь порог мягче: снижение дохода должно составить более 20%, а платёж - превышать 40% дохода. Стал родителем, выросла нагрузка на семью, упал располагаемый доход - это учитывается. Свидетельство о рождении в этом случае входит в пакет подтверждающих документов.

Шестое - чрезвычайная ситуация, в результате которой повреждено или утрачено ипотечное жильё. Встречается реже, но основание закреплено в законе.

Про четвёртое основание скажу отдельно - оно самое распространённое и самое спорное по документам. Когда у меня несколько лет назад реально упал доход из-за сокращения премий на заводе, я считал: оклад остался, премия выросла обратно - повезло. Но если бы ситуация затянулась, я бы подходил под это основание. Главное - нужно подтверждать именно официальный доход: справка 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счёта. Серые выплаты банк не учитывает ни в расчёте снижения, ни в соотношении платёж/доход.

Одно уточнение, которое я сам поначалу не понимал: основание для каникул и условия договора - это разные вещи. Три условия договора (единственное жильё, лимит суммы, отсутствие предыдущих каникул) - это про право вообще. Шесть оснований - это про конкретную причину, по которой ты обращаешься. Нужны и то, и другое.

Документы для ипотечных каникул: что собрать

Когда я разбирался с этой темой, больше всего меня пугал именно документальный вопрос. Казалось, что нужно собрать целую папку, потратить недели, что-то будет не так оформлено. На деле оказалось проще - если понимать, что именно требуется под каждое основание.

Базовый пакет одинаковый для всех случаев. Это заявление на предоставление каникул (форма есть на сайте банка или выдают в отделении), паспорт, и выписка из ЕГРН на предмет залога - чтобы банк мог убедиться, что жильё единственное. Выписку можно заказать через Госуслуги или МФЦ, стоит недорого, готовится быстро. К базовому пакету добавляются конкретные подтверждающие документы по основанию.

По срокам: банк обязан рассмотреть заявление в течение пяти рабочих дней и сообщить о решении. Если банк молчит десять рабочих дней - каникулы считаются предоставленными автоматически. Это норма закона, а не банковская лояльность. Я специально это запомнил на случай, если придётся самому обращаться: подал заявление, зафиксировал дату, считаю дни.

Важный момент по порядку обращения: документы нужно подать до того, как образуется просрочка, или в момент первых трудностей. Банки формально не вправе отказать при соблюдении всех условий, но практика показывает - чем раньше обращаешься, тем меньше вопросов. Я видел случай, когда человек тянул три месяца, накопил просрочку, и потом уже разбирался не с каникулами, а с реструктуризацией - это другой процесс и другие условия.

Отдельно про площади и участки: если в залоге не только квартира, но и земельный участок или нежилые помещения - банк может запросить дополнительные выписки. Уточни заранее при обращении, чтобы дождаться решения без лишних задержек из-за неполного пакета.

Как оформить ипотечные каникулы: пошаговый порядок

Когда понимаешь, что имеешь право на каникулы, дальше важно не запутаться в порядке действий. Я разложил для себя на четыре шага - так легче не упустить ничего важного.

Шаг 1 - проверить право. Перед тем как вообще собирать документы, стоит убедиться в двух вещах. Первое - три условия по договору: жильё единственное и в залоге, сумма кредита при выдаче не превышала 15 млн рублей, каникулы по этому договору ранее не предоставлялись. Второе - одно из шести оснований (потеря работы, инвалидность, длительный больничный, падение дохода, появление иждивенцев, ЧС). Если хоть одно из трёх условий не выполняется - банк откажет, и это будет законный отказ. Проверил - идёшь дальше.

Шаг 2 - собрать документы. Базовый пакет плюс специфические бумаги под своё основание (см. таблицу выше). Советую не тянуть с выпиской из ЕГРН - она нужна в любом случае, заказывай сразу. Справки 2-НДФЛ при снижении дохода тоже готовь заранее: бухгалтерия на заводе иногда выдаёт не быстро. Я бы закладывал на сбор документов три-пять рабочих дней в зависимости от основания.

Шаг 3 - подать заявление в банк. Три способа: лично в отделении, через сайт банка в личном кабинете, через Госуслуги - если банк подключён к этому сервису. Через Госуслуги удобнее всего: там фиксируется дата подачи и статус заявки. При личном обращении обязательно получи отметку о приёме - штамп на копии или входящий номер. Это важно для отсчёта срока: банк должен ответить в течение пяти рабочих дней, и если ответа нет десять дней - каникулы одобрены автоматически.

При подаче нужно выбрать формат каникул: полная приостановка выплат или уменьшение ежемесячного платежа. Второй вариант - если хочешь не копить отложенный долг, а хотя бы частично платить. Я бы думал о полной приостановке только при серьёзной потере дохода, в остальных случаях частичные выплаты выгоднее с точки зрения итоговой переплаты.

Шаг 4 - получить обновлённый график и дождаться начала каникул. После одобрения банк должен предоставить новый график платежей. Стоит его изучить: каникулы означают, что пропущенные суммы не прощаются, а переносятся в конец срока ипотеки. Срок кредита при этом увеличивается ровно на период каникул. Проценты за время каникул тоже начисляются - их тоже добавят в конец. Это не бесплатно, но это честная цена за передышку.

После истечения каникул выплаты возобновляются по прежнему графику - тому, что был до обращения. Никаких пересчётов в большую сторону в течение основного срока нет. Пропущенное добавляется именно в конец. Ты не списываешь долг, ты его переносишь. Но иногда это именно то, что нужно: выиграть время без просрочек и без пятна на кредитной истории.

Ипотечные каникулы и кредитная история: что нужно знать, и что делать при отказе

Когда я разбирался с каникулами, один из первых вопросов был: а как это повлияет на кредитную историю? Логика простая - перестаю платить по графику, значит, где-то это отразится, и потом банки будут смотреть косо. Оказалось, всё не так страшно.

По закону ипотечные каникулы отражаются в бюро кредитных историй (БКИ) как льготный период. Не как просрочка, не как реструктуризация с негативной меткой - именно как льготный период. Это отдельный статус, он не считается нарушением условий договора. Пени и штрафы за каникулы не начисляются - это прямо прописано в 353-ФЗ.

То есть кредитный рейтинг от самих каникул не пострадает. Речь только о законных каникулах по 353-ФЗ, когда всё оформлено официально через заявление и банк подтвердил льготный период. Если просто перестать платить и ждать - это уже просрочка, и она в историю ляжет жёстко.

Меня это успокоило. Я реально боялся, что каникулы изменят отношение к нам как к заёмщикам на будущее. Но нет - запись в БКИ лишь фиксирует факт: в такой-то период заёмщик воспользовался правом на льготный период. Для следующего кредитора это скорее нейтральная информация, чем красный флаг.

Что делать, если банк отказал

Здесь важно понять: банк отказать в каникулах имеет право, но только при конкретных основаниях. Если вы соответствуете всем условиям закона - жильё единственное, сумма в рамках лимита, основание подтверждено документами, каникулы ранее не брали - банк не вправе отказать. Это не его усмотрение, это ваше право по закону.

Если отказ всё же пришёл, первым делом смотрите на его обоснование. Банк обязан объяснить причину. Типичные варианты:

• Не хватает документов - самая частая ситуация. Собрать недостающие и подать повторно.
• Не подтверждено основание - например, справка о доходах оформлена не по форме или период снижения дохода не попадает под требования. Смотреть, что именно нарушено, и устранять.
• Жильё не единственное - тут уже сложнее, это законный отказ.
• Сумма кредита выше лимита - тоже законное основание.
• Каникулы уже использовались ранее - получить их второй раз нельзя.

Если считаете, что право получить каникулы есть, а банк отказывает по надуманным причинам - это уже повод жаловаться. Сначала в Банк России через официальный сайт или интернет-приёмную. При серьёзных нарушениях - вплоть до суда общей юрисдикции (районного суда), хотя до этого доходит редко.

Альтернативы при законном отказе

Реструктуризация - банк по своему усмотрению может изменить условия: снизить ежемесячный платёж, удлинить срок, дать временную отсрочку. Это не право заёмщика, а добрая воля банка, но многие идут навстречу, особенно если человек приходит до просрочки.

Рефинансирование - перевести ипотеку в другой банк с более низкой ставкой или удобным графиком. Снижает платёж, но требует времени и расходов на оформление. В период финансовых трудностей это не всегда реалистично, но как вариант рассмотреть стоит.

Главное - не уйти в молчание и не тянуть. Чем раньше начать разговор с банком, тем больше вариантов остаётся. Просрочка закрывает часть из них.

Заключение

Я не финансовый советник и не юрист. Всё, что написано в этой статье - это мой личный опыт человека с ипотекой, который однажды оказался в ситуации снижения дохода и разбирался, есть ли выход кроме просрочки.

Ипотечные каникулы работают. Закон позволяет законно приостановить или снизить платежи, не получить пени и штрафов, не испортить кредитную историю. Для заёмщика, который попал в трудную ситуацию, это может быть разница между тем, чтобы удержать жильё или потерять его.

Но условия надо понимать: каникулы не списывают долг. Период продлевается, платежи переносятся в конец срока. Банк получит своё - просто позже. Если ситуация временная и есть шанс потянуть без каникул - стоит подумать дважды, потому что ипотека растянется и переплата увеличится.

Когда следует воспользоваться правом на ипотечные каникулы: при реальной угрозе просрочки, при потере работы или существенном снижении дохода, при болезни или других основаниях по закону. Когда не стоит: если ситуация временная, через месяц-два всё нормализуется и можно потянуть самостоятельно - лучше потянуть.

Получить каникулы проще, чем кажется. Главное - не тянуть с обращением в банк. Чем раньше подашь заявление, тем лучше. Банк обязан рассмотреть его в течение пяти рабочих дней. Каникулы можно взять до того, как первый платёж просрочен - и это лучший сценарий.

Ипотечные каникулы - разовый вариант. Получить их повторно нельзя. Используй обдуманно, только когда это действительно нужно.

Это мой личный опыт и моё понимание закона как обычного человека с ипотекой. Конкретные условия в твоём банке могут отличаться - уточняй напрямую перед подачей документов.

Информация в статье носит общий характер. Перед принятием финансовых решений рекомендуем проконсультироваться с юристом или финансовым советником.

Список литературы

1. Банк России - Вопросы и ответы по ипотечным каникулам // cbr.ru
2. КонсультантПлюс - Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", статья 6.1-1 "Особенности изменения условий кредитного договора, договора займа" (ред. от 2019) // consultant.ru
3. Банки.ру - Ипотечные каникулы: что это и как оформить // banki.ru, 2019
4. КонсультантПлюс - Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора" // consultant.ru, 2019

Лев Циммерман

Екатеринбург

Веду этот блог с 2018 года. Не финансовый советник - обычный человек, который разобрался в теме после собственных ошибок. Пишу про кредиты, карты, страховки и банковские продукты так, как хотел бы прочитать сам.

Опыт:

7 лет личного изучения банковских продуктов, кредитования и страхования.

Страница автора